Legalizace staveb

V České republice je 20% černých staveb

Dle celorepublikových průzkumů by mělo být až 20% staveb nelegálních tzv. černých staveb. Bohužel současní majitelé nemovitosti mnohdy ani netuší, že jejich dům, garáž či chalupa je evidován jako černá staveb.

Nevědomost a neznalost neomlouvá

Stejně jako ve všech případech, neznalost a nevědomost před zákonem neomlouvá. Stavby v České republice jako i povinnosti z jejich vlastnictví řeší především zákon tzv. Stavební zákon (Zákon č. 183/2006 Sb., Zákon o územním plánování a stavebním řádu). Nás tedy zajímá z pohledu legalizace černé stavby §178 (Přestupky), kde jsou vyjmenované přestupky jako je užívání stavby bez souhlasu stavebního úřadu, provádění úprav bez souhlasu stavebního úřadu apod., ale také jsou zde vypsány v odstavci 3 i sankce za tyto přestupky a to od 200 tisíc korun českých až po 2 miliony korun českých a odstranění takovéto stavby.

Dalším legislativním problémem je povinnost hradit daň z nemovitosti, která se z „rozestavěné“ nemovitosti neplatí – krácení daně z nemovité věci, pro které je mnohdy stav rozestavěné nemovitosti využíván.

Mimo platnou legislativu je pak i pojištění takovéto nemovitosti, kdy Vám pojišťovna může nemovitost pojistit, avšak při případném budoucím plnění a úhradě škod mohou nastat problémy.

Vlastním černou stavbu

Vím o tom

Pokud jste si vědomi, že vlastníte černou stavbu, byť i jen přistavěnou garáž, vyzděný altán na zahradě či podobné drobné stavby neváhejte nás kontaktovat. Řešení mnohdy bývá jednodušší než to celé vypadá.

Nevím o tom, jak to zjistím sám

I to se může stát a majitele za to nekáráme, ale snažíme se najít řešení, zatím se nám to povedlo i v mnoha komplikovaných situacích. Disponujeme odborníky nejen z projekce staveb, ale i v oblasti požárně bezpečností. Jsme schopni vypracovat dodatečné projekty tak, aby je bylo možné dodatečně schválit a to prakticky vždy pokud je to v rámci územního plánování možné.

Jak tedy zjistit, zda-li jste majiteli černé stavby?

Nejjednodušší způsob svépomocí je navštívit stránky Katastrálního úřadu a svoji stavbu vy mapě vyhledat, porovnat zakreslené stavby v mapě se skutečností (orotofoto mapou). Tam ihned vidíte, které stavby jsou pro Katastrální úřad legální.
Druhým způsobem je ověřit si osobně na Katastrálním úřadu, zda-li jsou všechny informace ohledně vaší nemovitosti v pořádku. Pokud jste na úřad však nedali jakoukoliv změnu, pracovníci úřadu provedou porovnání z předchozího bodu.
Můžete však využít i služeb Realitního auditora, který Vám nemovitost prověří.

Katastrální úřad zjistí černou stavbu

Ten nejhorší způsob, jak se dozvědět, že vlastním černou stavbu. Většinou je zde málo času a dodatečná legalizace je obtížnější, ale i tady dokážeme dopady zjištění vlastnictví černé stavby zmírnit. Pokud Vás oslovil Katastrální úřad, Stavební úřad či Finanční úřad s podáním vysvětlení, tak nic neodkládejte, samo se to nevyřeší a ihned nás kontaktujte abychom Vám mohli být nápomocni.

Legalizace stavby

Proč je právě teď legalizace černých staveb aktuální? Právě proto, že poslancům na stole leží novela Stavebního zákona, dle kterého nebude již možné dodatečný kolaudační souhlas dát. Změna v kvalifikaci protiprávního jednání z přestupku na trestný čin, bude dále znamenat možnost stavbu nejen odstranit, uložit pokutu, ale i odnětí svobody stavebníka popřípadě vlastníka nemovitosti. Kroky k vymáhání nového Stavebního zákona již započali v roce 2019, kdy se Katastrální úřad pustil do tzv. Revize katastru nemovitostí, kdy mnohdy pro neaktuálnost map na GEODIS si pronajímají drony či digitalizaci (znovu zaměření nemovitosti), aby zjistil právě aktuální stav nemovitostí na pozemcích (známe případy z Vyškovska, Znojemska i Brněnska).

Jedná se o právní úkon, kdy je černá stavba dodatečně z kolaudována a schválena k jejímu plnému užívání. K tomuto úkonu je zapotřebí především mnohdy zaměření stavby a vypracování stavební dokumentace v příslušném stupni stavební dokumentace, který je daný v zákoně. Dále může být vyžadován souhlas nebo územně plánovací informace, na základě které se stavební úprava či změna užívání vykonala. Každá legalizace je individuální, proto nelze taxativně určit cenu. Cena za legalizaci stavby se však pohybuje od 0,5-2% hodnoty stavby, tedy je nepoměrně menší než když vlastník obdrží pokutu za přestupek, případně ještě musí stavbu odstranit.

Jak správně zlegalizovat černou stavbu

  • nepanikařit, zachovat si klidnou hlavu a mít chuť dát věci do pořádku
  • vlastnit projektovou dokumentaci stavby dle zákona
  • komunikovat se stavebním úřadem
  • připravit se na dodatečné zdanění a poplatky, které mohou nastat
  • pokud si na to nevěříte, nebojte se oslovit odborníky z oboru, my máme přes 10 let praxe v nemovitostí a 3 roky praxe v řešení tohoto problému s vysokou úspěšností

Comments are closed.